Jaké jsou poslední trendy kanceláří v Brně? Jak se staví kanceláře v energetické náročnosti „A“? Jak se taková budova navrhuje a co vše musí investor vzít do úvahy? Jak mění trh COVID-19 a jaké přinesl výzvy při stavění a provozu? Odpovědi přináší Ing. Luděk Beneš, CEO v AREAL SLATINA, a.s.

Největší (na Moravě) zkolaudovaná kancelářská budova za rok 2020. Někteří čtenáři se s vámi možná ještě nesetkali, mohl byste nám představit svoji filozofii?

Výstavba našeho technologického centra vychází z filozofie vzniku minimální možné celkové uhlíkové stopy. Z toho plyne multioborový přístup, který hledá účinnost ne v jednotlivostech, ale ve fungujícím systému a nás těší s ostatními tuto filozofii sdílet. Detailně máme technická řešení popsána na naší webové stránce www.arealslatina.cz nebo www.usporne-kancelare.cz

Původně jste chtěli propagovat vaši novou budovu, nicméně ta je již z 95 % smluvně pronajata, gratuluji. Zvolili jsme proto jiné směřování: Projekty Green Building I a Green Building II (dále GB I a GB II) jsou jedny z mála kancelářských budov postaveny v energetické náročnosti A, co obnáší takovou budovu postavit, jaký je postup?

Základem je zadání a předprojektová příprava. V úvodní fázi se jedná o určení budovy jako takové – půdorysu a výšky. Jinak řečeno, jde o nalezení tělesa s co nejmenší plochou, protože přes ni dochází k únikům/inkasům tepla. Ideální by byla koule, reálně je to krychle. Nicméně ta nesplňuje potřebu denního světla, předpisy hygieny práce. My jsme zvolili budovu půdorysu „H“, které splňuje tato a další kritéria. Dále provedení a kvalita obálky budovy včetně plochy, umístění a tvaru prosklení. Pro celou fasádu je zásadní tepelná ochrana s vyloučením tepelných mostů a maximální neprůvzdušnost. Velmi důležitá je také orientace ke světovým stranám – budovy máme postaveny v ose jihojihovýchod – severoseverozápad. Na jihojihovýchodní straně, kde je největší inkaso slunečního záření, okna nejsou. Mimořádně důležitá je vysoká míra tepelné akumulace. Tu nejvíc ovlivňuje nosná konstrukce a použité materiály. Další postup už vychází z aktuálních finančních, technických a technologických možností. Zvolení zdrojů chladu, tepla, vody a provedení vzduchotechniky. Ještě jedna důležitá věc, která u nás není standardem. V budovách GB je zohledněno dopolední a odpolední slunce, a proto i vzduchotechnické jednotky jsou dvě a každá reaguje na osvit příslušné poloviny budovy. Rozdíl v teplotách může být značný. Jedna vzduchotechnická jednotka ji není schopna zohlednit.

Celkově se jedná se o multioborový environmentální přístup, jehož výsledkem je dosažení vysoké kvality vnitřního prostředí při co nejmenších provozních nákladech.

To, co jsem popsal, každý investor nedělá, možná chce, ale možná nemůže. Je vázán územním plánem, okolní výstavbou, velikostí a tvarem pozemku, inženýrskými sítěmi, dopravní obslužností a mnoha dalšími faktory. Mají-li dnes investoři administrativních budov postavených v energetické náročnosti A zůstat v rovině ekonomické návratnosti, nemůže jich být mnoho.

Když jsme u výstavby kanceláří k pronájmu v Brně – stavěli jste v průběhu pandemie koronaviru COVID-19, jak vás to ovlivnilo?

Druhou budovu GREEN BUILDING II jsme kolaudovali v prosinci 2020, což je sice podle původního plánu ze září 2019, ale splnění tohoto termínu si vyžádalo mimořádné pracovní nasazení našeho týmu a dodavatelů. Vzhledem k tomu, že dostavba GB II plně začala 2. března 2020, projekty, zkoordinování, financování, dodávky zařízení a prací byly schváleny a sjednány před tímto termínem. Ve svém harmonogramu výstavby jsme počítali s rezervami, ale ne s pandemií koronaviru. V jarní vlně nám dělali největší problémy opožděné dodávky zařízení ze zahraničí. Technicko-technologická vyspělost budovy závislá na celcích a komponentech z Finska, Itálie, Německa, Francie, Švýcarska a USA, měla za následek rozvázání harmonogramu výstavby. V květnu byla tato časová ztráta největší a dosáhla pěti týdnů. Do konce srpna se nám pomocí navýšení dodavatelských kapacit podařilo harmonogram výstavby srovnat, i když ne rovnoměrně. Povzbudivé však bylo, že veškeré zahraniční dodávky jsme měli na stavbě nebo u dodavatelů v ČR. Následně dorazila druhá vlna a zásadně ovlivnila nasazení pracovní síly. Od konce září byla stavba řízena operativně, doslova ze dne na den, podle dostupnosti jednotlivých profesí. Dalo nám to zabrat, stálo nás to vícenáklady, ale zvládli jsme to.

Jaký očekáváte vývoj na trhu pronájmů kanceláří v Brně? Změnily se nějak požadavky klientů?

Ano, změnily. Nejsou požadavky na velké otevřené kancelářské plochy. V minulém roce se rozjednané uspořádání dispozic v průběhu pandemie změnilo. Z menších otevřených ploch předělených paravany, skříněmi, příčkami a květinami se staly samostatné kanceláře. Dále se výrazně snížily požadavky na společné relaxační prostory.

Pozorně sledujeme diskuse ohledně širokého užití home office i po skončení pandemie, nicméně s těmito názory se u našich vlastních klientů nesetkáváme. Důvodem zřejmě bude zaměření jejich činnosti, tedy skutečnost, že našimi nejčastějšími zákazníky jsou firmy z oblasti strojírenství, infastruktury, logistiky, stavebnictví a instituce státní správy. I když významným klientem je i 2K Czech, což je tvůrce videoher. Osobní kontakt na pracovišti nelze zcela nahradit, proto se domnívám, že sice dojde ke korekci trendu směrem dolů, ale jen v jednotkách procent.

S čím se aktuálně potýkáte?

Mimo omezení a činností vyplývajících z pandemie koronaviru C-19, aktuálně hledáme nového člena týmu, hlavního inženýra projektu. Ale ukazuje se, že máme natolik specifické požadavky, že ještě nějakou dobu hledat budeme.

Jaké to jsou požadavky?

Měl by to být člověk se zkušenostmi s projektováním průmyslových a kancelářských budov v objemu stovek milionů korun, který by sdílel naši společnou vizi, o které jsem mluvil na začátku. Někdo, kdo by s námi revidoval a aktualizoval projekt. Detaily jsou na https://www.arealslatina.cz/kariera/.

Chápu tedy správně, že se projekt stále vyvíjí? Jaké změny jste například udělali?

Základní koncept budovy byl dokončen v roce 2008. Samozřejmě se za tu dobu projekt vyvíjel, ale základ zůstal. To je k vidění na videu, dnes už úsměvné vizualizaci, v naší Galerii.

Pro představu mohu porovnat GB I a GB II. Nenašli jsme nikoho, kdo by nám u GB I dokázal správně stanovit vnější tepelné zisky ze slunečního záření a vnitřní teplené ztráty. Realita je mnohem lepší, než projektanti původně počítali, zřejmě proto, že se s takovým řešením ještě nesetkali. Z toho důvodu máme předimenzovanou technologii chlazení i topení. Teď už víme více, máme praktickou zkušenost. U GB II jsme si proto mohli dovolit použít o 18 mm širší skla a okna jsou o 75 mm hlouběji ponořena do fasády, protože jsou v ostění, zatímco u GB I jsou ve fasádě. Z hlediska tepleného mostu umístění okna do ostění bylo podmíněno dnes již ekonomicky přijatelnou možností použití kompozitních profilů okenních rámů. Okna jsou ve fasádě zapuštěna 24 cm (GB I 17,5 cm) a tím vzniká efektivnější zastínění, a spolu s použitím vnějšího skla s výraznější povrchovou úpravou, odrážející většinu infračerveného záření, je použití venkovních stínících prvků zbytečné.

Pod GB II je nádrž na 1 180 m3 na dešťovou vodu stékající ze střech. Tato nádrž je největší svého druhu ve střední Evropě. Je umístěna 8 m pod povrchem, kde je stabilní teplota 7–8 ˚C. Můžeme ji v letním provozu používat na zalévání, zvlažení vzduchu nebo v případě potřeby na hašení požáru. Pomocí reverzibilního tepelného čerpadla může sloužit jako mimořádně ekologický zdroj chladu. Tuto vodu po filtraci používáme na provoz toalet. V první budově jsme tento systém měli předpřipravený, ale nakonec jsme se rozhodli pro bezvodné pisoáry. To se nám provozně neosvědčilo. U filtrace vzduchu pro vnitřní prostředí používáme filtry třídy F9, což je značný nadstandard a dnes z hlediska pandemie koronaviru C-19 mimořádná výhoda. Takových detailů je celá řada. Předpokládám, že případné další budovy prodělají obdobný vývoj.

Má váš projekt certifikaci, jako je BREEAM nebo LEED?

Nemáme žádnou takovou certifikaci. Nedomníváme se, že v evropském kontinentálním prostředí, potažmo českém prostředí, odrážejí realitu tak jako energetický štítek. Nejvíce zákazník ocení to, co na něj má přímý dopad. Kvalita, prostředí, ekologie a cena. Všechny úspory z hlediska nízké energetické náročnosti zcela přiznáváme zákazníkovi jako benefit.

Díky za rozhovor.

Také děkuji.